양도가액, 취득가액, 필요경비, 보유 및 거주기간을 입력하시면 1세대 1주택 12억 비과세와 장기보유특별공제(최대 80%)를 자동 반영하여 최종 납부세액을 계산해 드립니다.
매도 금액: 14.0억 원
매수 금액: 9.0억 원
샤시/확장공사비, 중개수수료 등
3년 이상부터 장특공 적용 (연 4%)
1세대 1주택 거주기간 공제 (연 4%)
양도소득세 4,810,714원 + 지방소득세 481,071원
1주택 거주 2년 이상 충족 (보유연4% + 거주연4%, 최대 80%)
※ 본 계산 결과는 참고용 추정치이며, 법적 효력이 없습니다. 정확한 금액은 관련 기관(국세청, 고용센터, 은행 등)에 확인하세요.
1단계: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
2단계: 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
3단계: 양도소득금액 - 기본공제(연 250만 원) = 과세표준
4단계: 과세표준 × 기본세율(6%~45%) - 누진공제 = 산출세액
5단계: 산출세액 + 지방소득세(10%) = 최종 납부세액
과세대상 차익 = 전체 양도차익 × [(양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액]
예를 들어 15억 원에 매도하여 5억 원의 차익이 생겼다면, 5억 전체에 세금을 매기지 않고 (15억 - 12억) ÷ 15억 = 20%에 해당하는 1억 원에 대해서만 세금을 산출하므로 세부담이 매우 적습니다.
궁금하신 점을 빠르게 해결해 드립니다.
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하고 보유기간 2년 이상(조정대상지역 취득 시 거주기간 2년 이상)을 충족한 경우, 실제 양도가액 12억 원 이하까지는 양도소득세가 전액 비과세(0원)됩니다. 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우 12억 원 초과분에 대해서만 양도차익을 안분 계산하여 세금이 부과됩니다.
1세대 1주택자의 경우 보유기간(3년 이상부터 연 4%씩 최대 40%)과 거주기간(2년 이상부터 연 4%씩 최대 40%)을 합산하여 최대 80%까지 양도차익에서 공제받을 수 있습니다. 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 최고 한도인 80% 공제가 적용되어 세금이 대폭 절감됩니다.
취득세, 법무사 비용, 취득/양도 중개수수료(복비), 샷시 교체, 베란다 확장, 보일러 교체 등 부동산의 가치를 실질적으로 증가시키는 "자본적 지출" 항목만 필요경비로 인정됩니다. 단순 도배, 장판, 싱크대 교체, 타일 수리 등 "수익적 지출"은 경비로 인정되지 않으므로 적격 증빙(세금계산서, 현금영수증)을 반드시 챙겨두어야 합니다.
부동산 양도일(잔금 청산일 또는 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 "예정신고 및 납부"를 완료해야 합니다. 기한 내 신고하지 않을 경우 20%의 무신고가산세와 납부지연가산세가 부과됩니다.